SOKA-BAU für Sanierungsbetriebe: das Risiko, das viele Gründer nicht kennen
Trocknung nach Wasserschäden gilt vor Gericht als Bautrocknung. Was das für deinen Betrieb und die Beiträge an die SOKA-BAU heißt.
Von Michael AlbrandtAktualisiert am 4 Minuten Lesezeit
Inhalt
Was ist die SOKA-BAU?
SOKA-BAU steht für die Sozialkassen der Bauwirtschaft. Die Urlaubskasse ist der wichtigste Teil. Baubetriebe zahlen Beiträge aus den Löhnen ihrer gewerblichen Arbeitnehmer. Dafür erstattet die Kasse die Urlaubsvergütung, die der Betrieb zahlt.
Grundlage ist ein Tarifvertrag, kurz VTV. Er ist allgemeinverbindlich erklärt. Er gilt also auch für Betriebe, die in keinem Verband sind.
Wann gilt dein Betrieb als Baubetrieb?
Es zählt, womit deine gewerblichen Arbeitnehmer ihre Zeit verbringen. Machen sie im Kalenderjahr mehr als die Hälfte bauliche Arbeit? Dann gilt der Tarifvertrag für den Betrieb. Baulich ist alles, was Bauwerke erstellt, instand setzt, instand hält, ändert oder beseitigt.
Der Tarifvertrag nennt viele Arbeiten ausdrücklich. Für Sanierungsbetriebe sind diese wichtig.
- Bautrocknung
- Abdichtung gegen Feuchtigkeit
- Asbestsanierung
- Estrich, Fliesen, Putz und Trockenbau
- Holzschutz
- Abbruch
Welche Arbeiten meisterpflichtig sind, steht in Brauchst du als Sanierer einen Meister?.
Ist technische Trocknung Bautrocknung?
Ja, sagt das Bundesarbeitsgericht. Bautrocknung ist jede Entfeuchtung, die gezielt auf die Bausubstanz einwirkt. Das gilt auch für Kondens- und Adsorptionstrockner nach einem Wasserschaden. Eine Veränderung am Mauerwerk ist dafür nicht nötig.
Anders ist es nur bei reiner Vermietung von Geräten ohne eigenes Personal. Die gilt nicht als Bautrocknung.
Das Urteil von 2025
Im November 2025 entschied das Landesarbeitsgericht Hessen über einen Wasserschaden-Betrieb. Der Betrieb machte Leckortung, Trocknung und Sanierung aus einer Hand. Er musste 218.758 Euro Beiträge nachzahlen, für Dezember 2020 bis Dezember 2023.
Das Gericht sah auch die Leckortung als bauliche Arbeit. Die Leckortung ist die nötige Vorarbeit für die Trocknung. Anliefern, Aufbauen, Bohren, Messen und Abbauen der Trockner zählten als Bautrocknung. Das galt auch dann, wenn der Kunde das Gerät selbst betrieb.
Was ist mit Brand- und Schimmelsanierung?
Bei Brandschäden kommt es auf den ganzen Auftrag an. Reinigung, Tapete entfernen und Schutt räumen gelten allein nicht als bauliche Arbeit. Baut derselbe Betrieb danach wieder auf, zählen sie aber mit.
Zur Schimmelsanierung haben wir kein Urteil gefunden. Wer dabei Putz, Trockenbau oder Trocknung macht, macht aber Arbeiten aus dem Katalog.
Was kostet die SOKA-BAU?
Seit Juli 2026 zahlst du für gewerbliche Arbeitnehmer in Westdeutschland 19,8 Prozent der Bruttolohnsumme. Im Osten sind es 18,3 Prozent. Für Angestellte gibt es feste Monatsbeträge. Im Gegenzug erstattet die Kasse die Urlaubsvergütung, die du deinen Leuten zahlst.
Rechne diese Kosten in deine Preise ein. Wer sie vergisst, kalkuliert jeden Auftrag zu billig.
| Was | Regel |
|---|---|
| Wer ist erfasst? | Betriebe, deren gewerbliche Arbeitnehmer überwiegend bauliche Arbeit machen |
| Ab wann melden? | Schon vor Beginn der baulichen Tätigkeit |
| Wie weit zurück? | Forderungen verfallen erst nach drei Jahren |
| Beitrag gewerblich (West) | 19,8 Prozent der Bruttolohnsumme, Stand Juli 2026 |
| Was kommt zurück? | Die gezahlte Urlaubsvergütung |
Und bei deinen Nachunternehmern?
Als Auftraggeber haftest du für die SOKA-Beiträge der Leute deiner Nachunternehmer. Das gilt wie eine Bürgschaft und ohne Wertgrenze. Lass dir deshalb vor dem Auftrag eine Bescheinigung der SOKA-BAU zeigen.
Betriebe außerhalb des Bautarifs bekommen eine Negativbescheinigung. Beide stellt die SOKA-BAU ohne Gebühr aus. Mehr zu allen Nachweisen steht in Nachunternehmer finden, prüfen und führen.
Was du jetzt tun solltest
Kläre die Frage früh. Am besten vor dem ersten eigenen Mitarbeiter.
- 1Tätigkeiten aufschreibenWas machen deine Leute wirklich, und wie viel Zeit geht wofür drauf?
- 2Teilnahmeprüfung anfragenDie SOKA-BAU prüft, ob dein Betrieb unter den Tarifvertrag fällt.
- 3Beraten lassenSprich mit einem Fachanwalt für Arbeitsrecht oder deinem Steuerberater.
- 4Kosten einrechnenNimm die Beiträge in deine Kalkulation auf, bevor du Preise zusagst.
- 5Nachunternehmer prüfenLass dir von jedem Partner die Bescheinigung der SOKA-BAU geben.
Weitere teure Fehler stehen in Acht Fehler, die Gründer Geld kosten.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen
Gilt das auch, wenn ich allein arbeite?
Beiträge zahlst du für gewerbliche Arbeitnehmer. Anmelden musst du einen Baubetrieb laut Tarifvertrag aber schon vor der ersten baulichen Arbeit. Lass deinen Fall prüfen.
Bekomme ich von der SOKA-BAU auch Geld zurück?
Ja. Die Kasse erstattet die Urlaubsvergütung, die du deinen gewerblichen Arbeitnehmern zahlst.
Kann ich als Maler- oder Installationsbetrieb ausgenommen sein?
Nur unter engen Bedingungen. Ein Wasserschaden-Betrieb ist 2025 mit der Ausnahme für Maler gescheitert. Lass das im Einzelfall prüfen.
Was ist, wenn ich nur Trockner vermiete?
Reine Vermietung ohne eigenes Personal gilt nicht als Bautrocknung. Sobald deine Leute aufbauen, bohren und messen, sieht das anders aus.
Deine Liste zur SOKA-BAU
- Tätigkeiten und Zeitanteile deiner Leute aufschreiben.
- Teilnahmeprüfung bei der SOKA-BAU anfragen.
- Fachanwalt oder Steuerberater hinzuziehen.
- Beiträge in die Kalkulation aufnehmen.
- Von Nachunternehmern die Bescheinigung der SOKA-BAU verlangen.
SanierTakt – die App für Schadensanierung.
Zeiten deiner Leute im Blick
Zeiten, Urlaub und Krankmeldungen hast du in derselben App. So hast du die Unterlagen parat, wenn jemand fragt.
