Abnahme nach der Sanierung: So machst du sie richtig
Wer darf abnehmen, was gehört ins Protokoll, was gilt ohne Unterschrift? Abnahme, Mängelfristen und Schlussrechnung einfach erklärt.
Von Michael AlbrandtAktualisiert am 6 Minuten Lesezeit
Inhalt
Was ist die Abnahme?
Mit der Abnahme bestätigt dein Auftraggeber, dass die Arbeit fertig ist. Und dass sie im Wesentlichen zum Auftrag passt. Meist unterschreibt er dafür ein Protokoll.
Das ist mehr als eine Formsache. An ihr hängen dein Geld, die Mängelfrist und das Risiko für deine Arbeit. Wegen unwesentlicher Mängel darf der Kunde die Abnahme nicht verweigern. So regelt es § 640 BGB. Solche Mängel kommen mit einem Termin ins Protokoll.
Wer darf abnehmen?
Abnehmen muss dein Auftraggeber. Bei Arbeiten am Gebäude ist das in der Regel der Eigentümer. Oder jemand, der dafür seine Vollmacht hat. Bei Gemeinschaftseigentum handelt der Verwalter für die Eigentümergemeinschaft.
Der Versicherer ist an der Abnahme nicht beteiligt. So steht es in VdS 3150, der Richtlinie der Versicherer. Das gilt auch nach einer Abtretung an dich. Mängel meldet später ebenfalls der Eigentümer direkt bei dir.
| Wer | Darf abnehmen? | Das brauchst du |
|---|---|---|
| Eigentümer als Auftraggeber | Ja | Name und Unterschrift im Protokoll |
| Angehörige oder andere Personen | Nur mit Vollmacht | Die Vollmacht als Kopie zum Protokoll |
| Verwalter bei Gemeinschaftseigentum | Ja, für die Gemeinschaft | Den Auftrag der Gemeinschaft |
| Mieter | Nur mit Vollmacht des Eigentümers | Die Vollmacht als Kopie zum Protokoll |
| Versicherer, Regulierer, Gutachter | Nein | Eine Kopie des Protokolls für die Akte |
So läuft eine gute Abnahme
Plan die Abnahme wie einen eigenen Termin. Nicht zwischen Tür und Angel.
- 1Termin vereinbarenGleich nach dem letzten Arbeitstag. Mit dem Auftraggeber und deinen Nachunternehmern.
- 2Gemeinsam durchgehenRaum für Raum, mit Angebot und Nachträgen in der Hand.
- 3Fotos machenVom fertigen Zustand und von jeder Stelle mit einem Mangel.
- 4Protokoll ausfüllenWer war dabei, was ist abgenommen, welche Mängel, bis wann beseitigt.
- 5Unterschreiben lassenBeide unterschreiben. Der Auftraggeber bekommt eine Kopie.
- 6Schlüssel zurückgebenHattest du Schlüssel des Kunden, lass dir die Rückgabe unterschreiben.
Was gehört ins Abnahmeprotokoll?
Das Protokoll ist dein Beweis. Das sollte drinstehen.
- Auftraggeber, Bauvorhaben, Schadennummer, Angebot und Nachträge.
- Das Datum und wer bei der Abnahme dabei war.
- Ob alles abgenommen ist oder nur Teile.
- Jeder Mangel mit einem festen Termin für die Beseitigung.
- Vorbehalte des Kunden, etwa zu Mängeln, die er schon kennt.
- Das Ergebnis und die Unterschriften beider Seiten.
Bei einer Trocknung legst du das Trocknungsprotokoll mit der letzten Messung dazu. Es zeigt, dass das Trocknungsziel erreicht ist.
Was sonst in die Akte gehört, steht in Wasserschaden dokumentieren.
Was gilt, wenn der Kunde nicht abnimmt?
Manche Kunden schieben die Abnahme vor sich her. Dafür gibt es eine Regel im Gesetz. Setz deinem Auftraggeber nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme. Nennt er in dieser Frist keinen Mangel, gilt die Arbeit als abgenommen.
Bei Privatkunden gilt das nur mit einem Hinweis auf genau diese Folge. Der Hinweis muss mit der Aufforderung zur Abnahme kommen, in Textform. Also etwa per Brief oder E-Mail.
Verweigert der Kunde die Abnahme wegen Mängeln? Dann kannst du beim Bauvertrag eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen. Dabei haltet ihr den Zustand gemeinsam fest und unterschreibt beide. Kommt er zum Termin nicht, darfst du den Zustand meist auch allein feststellen. Fehlt darin ein offensichtlicher Mangel, wird vermutet, dass er später entstand. Eine Sanierung ist meist ein Bauvertrag, weil sie ein Gebäude wiederherstellt.
Was ändert sich mit der Abnahme?
Mit der Abnahme ändert sich für dich einiges. Das sind die wichtigsten Folgen.
| Thema | Vor der Abnahme | Ab der Abnahme |
|---|---|---|
| Geld | Abschläge nach dem Wert deiner Arbeit | Fällig, beim Bauvertrag mit prüffähiger Schlussrechnung |
| Mängelfrist | Läuft noch nicht | Läuft: zwei oder fünf Jahre |
| Risiko | Wird deine Arbeit zufällig beschädigt, trägst du das | Das Risiko trägt jetzt der Kunde |
Die Mängelfrist beträgt zwei Jahre bei Arbeiten an einer Sache. Bei einem Bauwerk sind es fünf Jahre. Wie reine Trocknung einzuordnen ist, ist nicht geklärt. Heb deine Unterlagen deshalb mindestens fünf Jahre ab der Abnahme auf.
Wann schreibst du die Schlussrechnung?
Am besten am Tag der Abnahme. Dann ist alles frisch, und nichts bleibt liegen.
Beim Bauvertrag wird dein Geld fällig, wenn der Kunde abgenommen hat. Dazu muss eine prüffähige Schlussrechnung vorliegen. Prüffähig heißt: übersichtlich und für den Kunden nachvollziehbar. Führ Nachträge und Wertverbesserungen darin als eigene Posten auf.
Bis zur Abnahme kannst du Abschläge nach dem Wert deiner Arbeit verlangen. Laufen Trocknung und Wiederaufbau getrennt, könnt ihr auch Teilabnahmen vereinbaren. Ist für jeden Teil ein eigener Preis vereinbart, wird er bei dessen Abnahme fällig.
Bei Privatkunden gilt für Arbeiten am Gebäude noch etwas. Die Rechnung muss spätestens sechs Monate nach der Leistung raus. Und sie braucht einen Hinweis, dass der Kunde sie zwei Jahre aufheben muss. Frag im Zweifel deinen Steuerberater.
Zahlt der Kunde danach nicht, hilft dir Abschlag, Mahnung, Mahnbescheid.
Und die Abnahme bei deinen Nachunternehmern?
Auch bei deinen Partnern beginnt die Mängelfrist mit der Abnahme. Nimmst du den Maler früher ab als dein Kunde dich? Dann endet seine Frist vor deiner. Im schlimmsten Fall haftest du noch für seine Arbeit, er aber nicht mehr.
Leg die Abnahme deiner Partner deshalb auf den Tag deiner eigenen Abnahme. Am besten sind sie beim Termin dabei. Wie du das im Vertrag mit dem Partner regelst, lass prüfen. Nicht jede Klausel dazu ist wirksam.
Mehr zur Zusammenarbeit steht in Nachunternehmer in der Sanierung.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen
Darf der Versicherer die Abnahme machen?
Nein. Abnehmen muss dein Auftraggeber, meist der Eigentümer. Der Versicherer ist daran nicht beteiligt, auch nicht nach einer Abtretung.
Darf der Kunde wegen kleiner Mängel die Abnahme verweigern?
Nein. Wegen unwesentlicher Mängel darf er die Abnahme nicht verweigern. Die Mängel schreibt ihr mit Termin ins Protokoll.
Wie lange hafte ich für Mängel?
Zwei Jahre bei Arbeiten an einer Sache, fünf Jahre bei einem Bauwerk. Die Frist beginnt mit der Abnahme. Bei reiner Trocknung ist die Einordnung unklar.
Muss die Abnahme schriftlich sein?
Schreib sie immer auf. Nur mit Protokoll zeigst du später, wann abgenommen wurde und was offen war.
Deine Liste für die Abnahme
- Den Termin gleich nach dem letzten Arbeitstag vereinbaren.
- Vorher klären, wer abnimmt, und die Vollmacht mitbringen lassen.
- Fotos vom fertigen Zustand machen.
- Jeden Mangel mit festem Termin ins Protokoll schreiben.
- Nachunternehmer am selben Tag abnehmen.
- Die Schlussrechnung am Tag der Abnahme schreiben.
SanierTakt – die App für Schadensanierung.
Die Schlussrechnung am Tag der Abnahme
Abschlag, Schlussrechnung und Mahnung machst du in derselben App. So geht die Rechnung raus, solange die Baustelle noch frisch ist.
